집을 살 때 자금조달계획서, 누구나 제출해야 할까요?
비규제지역 6억원 이상 · 규제지역 금액 무관 · 토지거래허가구역 증빙 강화 · 계약 후 30일
아파트나 주택을 매수할 때 계약서와 대출 서류만 준비하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 거래금액과 주택 소재지에 따라 매수자는 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'를 별도로 제출해야 합니다. 이 서류에는 예금과 주식 매각대금, 부모에게 받은 돈, 금융기관 대출, 기존 주택 처분대금 등을 구분해서 적습니다. 특히 2026년 2월 10일부터 시행된 거래신고 제도 변경으로 토지거래허가구역 내 주택의 자금출처 증빙과 거래신고 자료 제출이 강화되었습니다. 이번 글에서는 제출 의무를 확인하는 기준부터 자금조달계획서 작성 예시, 항목별 증빙서류, 부동산거래관리시스템 신고 방법까지 알아보겠습니다.
🏠 주택 매매·분양권 📄 자금조달계획서 🔍 자금출처 증빙실제 주택 거래가격이 기준입니다.
계약일 당시 지정 현황을 확인합니다.
법령상 해당 거래는 항목별 자료 제출 대상입니다.
잔금일이나 등기일이 아닙니다.
📋 목차
1. 2026 주택 자금조달계획서 제출 대상 확인
자금조달계획서의 정식 명칭은 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'입니다.
집을 사는 데 필요한 돈을 어디에서 마련할 것인지, 금융기관 대출은 얼마인지, 본인이 직접 입주할 예정인지 등을 신고하는 서류입니다.
주요 법적 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 같은 법 시행령·시행규칙입니다.
2026년 기준 일반적인 개인 매수자의 제출 의무는 다음 두 가지 기준으로 나눠 확인할 수 있습니다.
① 비규제지역은 6억원 이상
투기과열지구와 조정대상지역이 아닌 지역에서 개인이 주택을 매수한다면 실제 거래가격이 6억원 이상인 경우 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
예를 들어 비규제지역의 주택을 5억 5천만원에 매수하는 경우에는 일반적인 금액 기준으로 제출 대상이 아닙니다.
반면 같은 지역에서 6억원에 매수한다면 제출 대상입니다. 6억원을 초과해야 하는 것이 아니라 6억원 이상부터 적용된다는 점에 주의하세요.
다만 토지거래허가구역에 해당하거나 법인이 매수하는 경우처럼 별도 규정이 적용되는 거래라면 추가 확인이 필요합니다.
② 투기과열지구와 조정대상지역은 금액 무관
투기과열지구 또는 조정대상지역 내에서 개인이 주택을 매수하는 경우에는 거래금액과 관계없이 자금조달계획서를 제출하는 것이 원칙입니다.
예를 들어 해당 규제지역의 주택을 4억원에 매수하더라도 자금조달계획서 제출 대상이 될 수 있습니다.
규제지역 여부는 매수자가 현재 거주하는 곳이 아니라 매수할 주택이 있는 지역을 기준으로 판단합니다.
또한 규제지역은 지정이나 해제를 통해 변경될 수 있으므로 매매계약 체결일 당시의 지정 현황을 확인해야 합니다.
③ 법인이 주택을 매수하는 경우
개인과 달리 법인이 주택을 매수하는 거래는 지역이나 거래가격에 관계없이 자금조달계획서 제출 의무가 적용됩니다.
법인 주택 거래계약 신고서 등 추가 신고서류도 필요할 수 있습니다.
법인이 주택을 취득할 때는 법인의 자금조달 내역과 관련 서류가 필요하므로 개인 매수자를 위한 예시를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 아파트 분양권·입주권도 해당할까요?
자금조달계획서 제출 기준은 기존 아파트나 단독주택 매매에만 적용되는 것이 아닙니다.
최초 공급계약과 분양권·입주권 전매 등 법령상 해당하는 주택 거래에서도 제출 대상이 될 수 있습니다.
다만 권리의 종류와 거래 방식에 따라 신고 항목 및 적용 기준을 확인해야 합니다.
| 매수자·지역 | 제출 기준 | 계획서 제출 |
|---|---|---|
| 개인 · 비규제지역 | 6억원 미만 | 원칙적으로 비대상 |
| 개인 · 비규제지역 | 6억원 이상 | 제출 |
| 개인 · 조정대상지역 | 금액 무관 | 제출 |
| 개인 · 투기과열지구 | 금액 무관 | 제출 |
| 법인 · 주택 매수 | 금액·지역 무관 | 제출 |
| 토지거래허가구역 내 허가 대상 주택 | 허가·계획서 제출 규정 확인 | 해당 규정에 따라 제출·증빙 |
💡 판단 핵심: 개인이 주택을 살 때는 먼저 매수 주택의 규제지역 여부를 확인하세요. 일반 비규제지역은 6억원 이상, 투기과열지구와 조정대상지역은 거래금액에 관계없이 제출 대상입니다.
2. 규제지역·토지거래허가구역과 증빙 의무 구분
자금조달계획서를 제출해야 하는지와 통장 잔액증명서나 대출증명서 같은 증빙자료를 동시에 첨부해야 하는지는 서로 다른 문제입니다.
특히 2026년에는 기존의 투기과열지구 외에 토지거래허가구역 내 주택 매수와 관련한 자금조달 증빙 의무 확대도 확인해야 합니다.
① 투기과열지구에서는 증빙서류까지 준비
투기과열지구에서 주택을 매수하는 경우에는 주택의 거래가격과 관계없이 자금조달계획서와 함께 자금 출처를 증명하는 자료의 제출 의무가 적용됩니다.
2026년에도 과거의 '9억원 초과 주택만 증빙 필수'라는 기준을 그대로 믿어서는 안 됩니다.
현재 제출 의무는 거래금액과 관계없는 투기과열지구의 증빙자료 제출 기준을 확인해야 합니다.
② 토지거래허가구역은 2026년 강화 규정 확인
2026년 정부의 부동산 제도 변경 안내에 따르면 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 자금조달계획서와 증빙자료 제출 의무가 확대되었습니다.
해당 변경 규정은 2026년 2월 10일 이후 체결되는 계약부터 적용되는 것으로 안내되어 있습니다.
다만 토지거래허가구역에서는 허가를 받기 위해 자금조달 관련 서류를 이미 제출했는지, 부동산 거래신고 시 같은 서류의 제출이 면제되거나 갈음되는지 등 중복 제출 관계도 확인해야 합니다.
토지거래허가구역 지정과 실제 허가 대상 건물·토지 범위는 서로 다를 수 있으므로 매매계약 전에 관할 구청에 확인하는 것이 좋습니다.
③ 2025년 10월 규제지역 확대도 반영해야 합니다
2025년 10월 15일 정부의 주택시장 안정화 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 확대 지정되었습니다.
확대 지정 지역에는 경기도 과천시·광명시·의왕시·하남시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구가 포함되었습니다.
다만 2026년 현재는 이후의 추가 지정이나 변경 가능성까지 고려해야 합니다. 따라서 위 목록을 모든 규제지역을 빠짐없이 나열한 최신 명단으로 사용하지 말고, 계약일 기준 주택 소재지의 지정 공고를 확인하세요.
④ 조정대상지역만 해당한다면?
조정대상지역에서 주택을 사는 경우에는 금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
다만 해당 지역이 투기과열지구나 자금조달 증빙 의무가 적용되는 토지거래허가구역에도 해당하지 않는다면, 계획서만 제출하고 증빙서류는 별도 요구가 있을 때 제출하는 경우가 있습니다.
증빙서류를 최초 신고 시 반드시 첨부하지 않아도 된다는 뜻이지 자금출처 확인을 받을 일이 없다는 뜻은 아닙니다. 추후 신고관청에서 자료 제출을 요구할 수 있으므로 관련 자료는 정리해 두는 것이 좋습니다.
| 지역 및 거래 | 계획서 | 증빙자료 동시 제출 |
|---|---|---|
| 비규제지역 6억원 이상 주택 | 필수 | 원칙적으로 일반 의무 없음 |
| 조정대상지역 주택 | 필수 | 투기과열·토허구역 중복 여부 확인 |
| 투기과열지구 주택 | 필수 | 필수 |
| 토지거래허가구역 내 해당 주택 | 허가·거래신고 규정 확인 | 2026년 강화 규정 적용 대상 확인 |
⚠️ 2026년 주의사항: 2026년 2월 10일부터 적용된 거래신고 강화 규정과 계약일 당시의 규제지역 지정 현황을 함께 확인하세요. 특히 투기과열지구·토지거래허가구역에서는 계획서 외에 증빙서류까지 준비해야 할 수 있습니다.
3. 자금조달계획서 작성 항목과 8억원 예시
자금조달계획서를 작성할 때는 매매대금의 총액을 어떻게 마련할 것인지 항목별로 구분해야 합니다.
2026년 개정 서식은 대출 종류와 금융기관 정보를 보다 구체적으로 적도록 변경되었습니다. 자기자금 항목에서도 주식·채권과 가상화폐 매각대금 등 자금 출처를 명확하게 구분합니다.
① 자기자금 항목
자기자금은 본인이 직접 보유하거나 재산을 처분해서 마련하는 돈입니다.
대표적으로 금융기관 예금액, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속받은 자금, 현금 등 그 밖의 자금, 기존 부동산 처분대금 등이 있습니다.
다만 가족에게 받은 돈이라면 증여인지 차용인지 법률적 성격에 맞게 구분해야 합니다. 다른 사람에게 빌린 돈을 자신의 예금계좌에 들어왔다는 이유만으로 무조건 '자기자금'이라고 기재해서는 안 됩니다.
② 차입금 등 항목
은행 주택담보대출과 신용대출 등 금융기관 차입금은 해당 서식의 대출 유형 및 금융기관 정보를 반영해 작성합니다.
취득 주택의 임대보증금, 회사 지원금 및 사채, 그 밖의 차입금 등도 자신의 자금조달 방식에 해당한다면 구분해서 적어야 합니다.
부모에게 빌린 돈이 있다면 해당 내용을 증여로 잘못 기재하지 않도록 주의해야 합니다. 실제 차용관계가 성립했는지와 원리금 상환 조건도 중요합니다.
③ 8억원 주택을 매수하는 경우
아래 사례는 자금조달계획서의 합계를 맞추는 방법을 설명하기 위한 가정입니다. 세금과 취득 부대비용은 제외한 주택 매매대금 8억원을 기준으로 합니다.
| 자금조달 항목 | 예시 금액 | 기록 내용 |
|---|---|---|
| 본인 예금 | 2억원 | 보유 예적금 |
| 주식 매각대금 | 5천만원 | 매도 또는 매도 예정 자금 |
| 부모 증여 | 5천만원 | 증여 예정·증여받은 자금 |
| 기존 부동산 처분 | 1억원 | 기존 자산 매각대금 |
| 주택담보대출 | 3억원 | 금융기관 차입 예정금 |
| 그 밖의 차입금 | 1억원 | 실제 차용 조건에 따른 자금 |
| 합계 | 8억원 | 주택 매매대금과 일치 |
이 사례에서는 자기자금 4억원과 차입금 4억원을 합쳐 매매대금 8억원을 마련합니다.
단, 주택담보대출 3억원이 실제로 승인될 수 있는지는 주택 소재지와 금융규제, 소득, 기존 대출, 담보평가 등에 따라 달라집니다. 위 금액이 실제 대출 가능액이라는 뜻은 아닙니다.
④ 자금 지급방식과 입주계획도 작성
자금조달계획서에는 돈을 마련하는 출처 외에 어떤 방식으로 매매대금을 지급할 예정인지도 작성합니다.
계좌이체를 사용할지, 기존 임대보증금 승계가 있는지, 그 밖의 지급 방식이 있는지 등 실제 거래에 맞게 기재해야 합니다.
입주계획란에는 본인 입주 여부, 가족 입주, 임대 예정 또는 그 밖의 이용 목적 등을 서식에 따라 표시합니다.
특히 토지거래허가구역에서는 실거주와 허가조건에 별도의 제한이 적용될 수 있으므로 실제 입주계획이 허가 내용과 일치하는지도 확인해야 합니다.
💡 작성 핵심: 자금조달계획서에 적은 금액의 합계는 주택의 실제 매매대금과 일치해야 합니다. 자기자금과 차입금, 자금 지급방식과 입주계획을 서로 일관되게 작성하세요.
4. 예금·주식·증여·대출 등 증빙서류 준비법
자금조달 증빙서류는 자금조달계획서에 적은 돈이 실제로 어디에서 마련되었는지를 확인하기 위한 자료입니다.
모든 거래에서 최초 신고 시 증빙자료를 의무적으로 제출하는 것은 아니지만, 투기과열지구나 2026년 강화 규정이 적용되는 토지거래허가구역에서는 항목별 증빙서류를 함께 준비해야 합니다.
① 금융기관 예금액 증빙
예금이나 적금으로 주택 매매대금을 지급한다면 금융기관에서 발급받은 예금잔액증명서 또는 잔고증명서 등을 준비할 수 있습니다.
은행 모바일 앱이나 인터넷뱅킹에서 발급 가능한 경우가 있지만, 거래신고 제출용으로 사용할 수 있는 서류인지 확인하는 것이 좋습니다.
자금이 여러 계좌에 나뉘어 있다면 해당 계좌별 금액을 합산해 계획서 금액과 일치하는지 점검하세요.
② 주식·채권·가상화폐 매각대금 증빙
주식이나 채권을 매도해 자금을 마련했다면 금융투자회사의 거래내역서, 매각대금 입금내역, 잔고증명서 등을 준비할 수 있습니다.
2026년 개정 서식에서는 가상화폐 매각대금도 별도로 명시되므로 관련 자산을 매도한 거래내역과 실제 원화 입금 흐름을 정리해 두는 것이 중요합니다.
단순히 평가금액이 표시된 화면만으로 실제 매각이 이루어졌다는 사실을 충분히 설명하기 어려울 수 있습니다.
③ 부모·가족에게 받은 증여금 증빙
부모나 가족에게 증여받은 금액이라면 증여세 신고서와 납부 관련 자료, 계좌이체내역 등을 준비할 수 있습니다.
다만 증여세 신고의무와 공제 한도는 증여자와 수증자의 관계, 과거 증여 내역, 신고 시기 등에 따라 달라질 수 있습니다.
증여세를 납부하지 않았다고 해서 언제나 자금조달계획서에 증여 사실을 기재할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 실제 거래내용과 세무처리는 일치해야 합니다.
④ 기존 부동산 매각대금 증빙
기존에 보유한 아파트나 주택을 팔고 받은 돈으로 새 집을 구입한다면 부동산 매매계약서와 매각대금 수령 내역 등을 준비할 수 있습니다.
아직 기존 주택의 매각이 완료되지 않았다면 매각 예정액과 실제 받을 수 있는 금액을 구분해야 합니다.
기존 주택의 대출 상환액과 중개보수 등을 제외하면 실제 사용할 수 있는 돈이 예상보다 줄어들 수 있으므로 순수하게 새 주택 구입에 사용할 금액을 계산하는 것이 좋습니다.
⑤ 금융기관 대출 증빙
주택담보대출이나 신용대출 등 금융기관 차입금을 이용한다면 금융거래확인서, 대출약정서 또는 대출 관련 증명서 등을 준비할 수 있습니다.
대출이 아직 실행되지 않았다면 대출 신청 내역이나 사전 심사 결과 등 현재 마련할 수 있는 자료를 확인합니다.
대출이 확정되지 않은 경우에는 증빙 미제출 사유를 설명하는 자료를 제출하도록 할 수 있으므로 관할 신고관청의 안내를 확인해야 합니다.
⑥ 임대보증금과 가족 차입금 증빙
취득 주택의 기존 임대보증금을 승계하거나 임대차보증금을 자금조달에 활용하는 경우에는 임대차계약서와 보증금 관련 내역을 준비할 수 있습니다.
부모나 가족에게 돈을 빌리는 경우에는 차용증과 송금내역, 상환 조건 등을 명확하게 정리해야 합니다.
하지만 차용증 한 장을 작성했다는 사실만으로 실제 차용관계가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 차용계약의 진정성과 변제 능력, 실제 이자·원금 지급 내역 등이 함께 고려될 수 있습니다.
| 자금 출처 | 대표적인 준비 서류 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 예금·적금 | 예금잔액증명서, 잔고증명서 | 본인 계좌와 금액 |
| 주식·채권 | 거래내역서, 매도대금 내역 | 매도 여부·입금 흐름 |
| 가상화폐 | 거래소 매도·출금내역 | 매각대금 실현 여부 |
| 증여·상속 | 증여·상속 관련 신고서, 송금내역 | 증여자와 세무처리 |
| 급여·기타 소득 | 소득금액증명, 원천징수영수증 등 | 실제 축적 자금과의 관계 |
| 부동산 처분 | 매매계약서, 대금 수령 내역 | 실제 사용 가능한 순자금 |
| 은행 대출 | 대출약정서, 금융거래확인서 등 | 승인·실행 여부 |
| 임대보증금 | 임대차계약서 등 | 보증금 승계 가능 여부 |
| 가족 등 차입금 | 차용증, 송금 및 상환 내역 등 | 실제 차용관계 여부 |
⚠️ 증빙서류 주의: 서류에 표시된 이름과 금액, 자금 흐름이 계획서와 서로 일치해야 합니다. 특히 부모 자금과 대출 예정금, 기존 부동산 처분대금은 실제 증빙할 수 있는 상태인지 확인하세요. 아직 발생하지 않은 자금은 허위 증명서를 만드는 것이 아니라 법령상 인정되는 사유서 등 적법한 방식으로 설명해야 합니다.
5. 온라인·방문 제출 절차와 30일 기한
주택 자금조달계획서는 부동산 거래신고와 연계해 제출합니다. 가장 중요한 기준은 매매계약 체결일부터 30일 이내라는 신고 기한입니다.
이 날짜는 잔금을 모두 지급한 날이나 소유권이전등기를 마친 날이 아닙니다. 계약서를 작성하고 매매계약을 체결한 날을 기준으로 계산해야 합니다.
① 부동산거래관리시스템에서 온라인 제출
온라인 신고는 국토교통부 부동산거래관리시스템을 이용할 수 있습니다.
부동산거래관리시스템 공식 홈페이지에 접속해 거래 대상 주택의 관할 신고관청 및 해당 거래신고 절차를 확인합니다.
전자신고 시 로그인 및 본인 인증 방법은 실제 사이트 화면의 안내에 따릅니다. 시스템 개편에 따라 버튼과 메뉴 이름이 변경될 수 있습니다.
② 매매계약 정보 입력
거래신고 단계에서 매수인과 매도인의 인적사항, 주택 소재지, 거래금액, 계약 체결일 등을 입력합니다.
자금조달계획서를 제출해야 하는 거래라면 매수자의 자금조달계획 및 입주계획을 입력하거나 해당 서식을 첨부합니다.
이때 매매계약서에 기재한 실제 거래가격과 자금조달계획서의 합계가 일치해야 합니다.
③ 2026년 계약서·계약금 지급 증빙 확인
2026년 2월 10일 이후 체결되는 거래에 대해 부동산 거래신고 관련 서류 제출 규정이 강화되었습니다.
정부 공식 정책 안내에서는 개업공인중개사가 부동산 거래를 신고할 때 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙자료를 제출하도록 하는 내용이 포함되었다고 설명합니다.
이는 투기과열지구 등에서 요구되는 자금출처 증빙서류와 구분해야 합니다.
계약금 지급 증빙은 실제 계약이 이루어졌는지 확인하기 위한 자료이고, 자금출처 증빙은 집을 구입하는 돈을 어떻게 마련했는지 확인하기 위한 자료입니다.
매매계약 전에 계약금을 송금했다면 송금 영수증과 계좌이체 내역 등 실제 지급 사실을 확인할 수 있는 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.
④ 자금조달계획서 증빙파일 첨부
증빙서류 제출 의무가 있는 경우에는 자금출처별 서류를 준비해 신고 절차에 따라 제출합니다.
예금잔액증명서나 주식거래내역서, 대출 관련 서류, 부동산 매매계약서 등을 각각 해당 항목과 연결해 확인할 수 있도록 정리하면 좋습니다.
아직 대출이나 기존 주택 매각이 완료되지 않아 증빙할 수 없는 경우에는 법령상 인정되는 사유서 등을 활용할 수 있는지 관할 신고관청에 문의해야 합니다.
서류를 첨부하지 않아도 되는 거래라 하더라도 추후 자금출처 소명을 요구받을 수 있으므로 관련 내역을 보관하는 것이 안전합니다.
⑤ 공인중개사가 신고하는 경우
개업공인중개사를 통해 매매계약이 체결된 경우에는 일반적으로 공인중개사가 부동산 거래신고를 진행합니다.
다만 매수자의 자금조달계획서는 매수자 본인의 자금출처와 입주계획을 기재하는 서류이므로 내용을 직접 확인하고 책임 있게 작성해야 합니다.
중개업소가 대신 제출한다고 해서 실제 금융정보를 확인하지 않은 채 임의로 작성하도록 맡겨서는 안 됩니다.
공인중개사를 통한 제출이 예정되어 있다면 법령상 요구되는 서류 전달 기한도 확인해야 합니다. 관련 규정에는 매수인이 자금조달계획서 등을 거래계약 체결일부터 25일 이내에 공인중개사에게 제공하도록 하는 내용이 있으므로 30일째까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.
⑥ 관할 시·군·구청 방문 제출
온라인 제출이 어렵다면 매수할 주택 소재지의 관할 시·군·구청 부동산 거래신고 담당 부서에 방문하여 신고하는 방법도 있습니다.
방문 시에는 매매계약서, 자금조달계획서, 해당되는 증빙서류, 신분증 등을 준비합니다.
대리 제출을 한다면 위임장과 신분 확인 서류 등이 추가로 필요할 수 있습니다. 정확한 제출 항목은 관할 신고관청에 확인하는 것이 좋습니다.
⑦ 접수 완료 여부 확인
온라인에서 내용을 작성했더라도 최종 신고 또는 제출 단계가 완료되지 않았다면 정상 접수된 상태가 아닐 수 있습니다.
접수번호와 신고필증, 제출 완료 여부를 확인하고 관련 자료를 보관하세요.
제출 후 수정 요청이 발생한다면 관할 신고관청의 보완 안내에 따라 처리해야 합니다.
| 순서 | 해야 할 일 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 1 | 계약일과 거래가격 확인 | 30일 신고 기한 |
| 2 | 규제지역 지정 확인 | 계획서·증빙 의무 |
| 3 | 자금출처 항목 작성 | 금액 합계와 거래가격 일치 |
| 4 | 증빙서류 준비 | 예금·증여·대출 등 |
| 5 | 온라인 또는 방문 제출 | 매수자·공인중개사 신고 경로 |
| 6 | 신고 완료 확인 | 접수번호·보완 여부 |
💡 신고 핵심: 매매계약 체결일부터 30일 이내에 거래신고와 자금조달계획서 제출을 완료하세요. 공인중개사를 통한 신고라면 계약서와 계약금 송금 증빙, 자금조달계획서를 미리 준비해 전달하는 것이 좋습니다.
6. 부모 자금·공동명의·미확정 대출 주의사항
자금조달계획서를 제출하는 과정에서 가장 많이 혼동하는 부분은 부모에게 받은 돈과 공동명의 주택의 자금 분담, 아직 실행되지 않은 대출을 어떻게 적어야 하는지입니다.
이러한 항목은 제출 서류의 형식뿐 아니라 세무와 금융거래상의 법적 성격도 영향을 줄 수 있으므로 실제 사실관계에 맞게 작성해야 합니다.
① 부모에게 받은 돈은 증여인가요, 차용인가요?
부모에게 주택 취득 자금을 받았다면 먼저 그 돈을 돌려주기로 했는지 확인해야 합니다.
갚지 않아도 되는 돈이라면 증여에 해당할 수 있습니다. 반면 실제로 갚을 의무가 있는 돈이라면 차용금으로 구분할 수 있습니다.
하지만 차용증만 작성했다고 해서 세법상 모든 금액이 대여금으로 자동 인정되는 것은 아닙니다.
실제 송금내역과 상환기일, 이자 지급 조건, 변제능력, 원리금 상환 내역 등을 종합적으로 확인할 수 있어야 합니다.
증여금은 증여금으로, 실제 차입금은 차입금으로 기재해야 합니다. 세금을 줄이기 위해 실제 증여를 허위 차용으로 표시해서는 안 됩니다.
② 공동명의라면 누구 기준으로 작성할까요?
부부나 가족이 공동으로 주택을 매수하는 경우에는 각 매수인의 자금조달 내용을 지분과 실제 부담 관계에 맞춰 작성해야 합니다.
예를 들어 부부가 8억원의 주택을 절반씩 공동 취득한다고 가정해 보겠습니다.
한 사람이 4억원, 다른 사람이 4억원을 실제로 부담하는 구조라면 각자의 자금출처를 구분해 작성할 수 있습니다.
그러나 등기 지분이 절반이라는 이유만으로 실제 부담한 돈까지 무조건 절반이라고 적어서는 안 됩니다.
배우자 중 한 사람이 전체 대금을 부담하면서 다른 사람의 지분까지 취득하게 하는 구조라면 증여세 등 별도 세무문제가 발생할 수 있습니다.
공동명의에 대한 구체적인 서식 작성 방식과 각 매수인의 기재 범위는 관할 신고관청의 안내를 확인해야 합니다.
③ 은행 대출 승인이 아직 나지 않았다면?
주택담보대출을 이용해 매매대금을 지급할 계획이지만 계약 당시 대출이 확정되지 않은 경우도 있습니다.
이 경우 예상 대출금과 실제 승인 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
대출 예정 금액을 계획서에 작성할 수 있더라도 제출 시점에 확보 가능한 증빙서류의 종류가 달라질 수 있습니다.
관련 법령에서는 증빙자료를 제출할 수 없는 사유가 있는 경우 해당 사유를 적은 자료를 제출하는 절차를 두고 있으므로 관할 신고관청에 문의하세요.
또한 주택담보대출 가능액은 LTV와 DSR 등 금융규제의 영향을 받습니다. 자금조달계획서에 적었다는 이유만으로 대출 승인이 보장되는 것은 아닙니다.
④ 현금으로 모은 돈은 어떻게 증빙할까요?
급여를 모아 보관한 현금이나 오랜 기간 축적한 자금이 있다면 그 돈의 출처를 설명할 자료를 준비할 필요가 있습니다.
근로소득원천징수영수증과 소득금액증명, 관련 거래내역 등을 활용할 수 있습니다.
단순히 '현금으로 보관해 왔다'고 적는 것만으로 자금출처 확인이 모두 끝나는 것은 아닙니다.
금융회사에서 현금을 입금한 날짜와 소득이 발생한 시점, 현금 보관 경위 등을 추가로 확인할 수 있으므로 사실에 기반한 기록을 준비하는 것이 중요합니다.
⑤ 자금조달계획서 제출 후 대출금이 달라졌다면?
신고 당시 대출 예정금이 3억원이었는데 실제 승인액이 2억원으로 줄어드는 경우처럼 자금조달계획과 실제 사용 금액이 달라질 수 있습니다.
이런 경우에는 부족한 1억원을 어떤 자금으로 마련했는지 실제 증빙할 수 있어야 합니다.
자금조달계획의 변경만으로 언제나 같은 방식의 수정신고 의무가 발생한다고 단정할 수는 없으므로 관할 신고관청에 변경신고 또는 보완 제출이 필요한지 확인하는 것이 좋습니다.
부동산 매매대금 자체가 변경되는 경우에는 실거래 신고 관련 정정 절차까지 별도로 살펴야 할 수 있습니다.
⑥ 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면?
부동산 거래신고와 관련 법정 제출서류를 기한 내에 제출하지 않거나 거짓으로 신고하면 관계 법령에 따라 과태료 등 제재가 적용될 수 있습니다.
실거래 신고 지연과 자금조달계획서 미제출, 허위 기재는 각각 위반행위의 성격이 다를 수 있으므로 모든 위반에 동일한 금액의 과태료가 적용된다고 볼 수 없습니다.
특히 자금조달계획서의 금액과 실제 자금 흐름이 다르면 세무당국의 자금출처 확인을 받을 수 있습니다.
금융거래 자료와 신고 내용을 일치시키고, 자금의 법적 성격을 허위로 바꾸지 않는 것이 중요합니다.
| 상황 | 바람직한 대응 |
|---|---|
| 부모에게 받은 돈 | 실제 증여인지 차용인지 구분하고 증빙 확보 |
| 부부 공동명의 | 실제 지분과 매수인별 자금 부담 확인 |
| 대출 미확정 | 현재 확보 가능한 자료와 사유서 제출 여부 확인 |
| 현금 보관 자금 | 소득 및 자금 형성 경위 자료 정리 |
| 계획과 실제 자금 차이 | 변경 내역 기록 및 정정 필요 여부 문의 |
| 제출 지연·허위 기재 | 즉시 관할 신고관청에 적법한 보완·정정 절차 문의 |
⚠️ 세무·법률 주의: 자금조달계획서의 제출 자체가 증여세 신고나 대출 심사를 대신하지 않습니다. 부모 자금, 공동명의 지분, 미확정 대출 등이 있다면 계약 전에 세무사 또는 관련 전문가와 신고관청에 확인하는 것이 좋습니다.
7. 자주 묻는 질문 Q&A
8. 핵심 요약과 제출 전 최종 체크리스트
| 항목 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 서류 명칭 | 주택취득자금 조달 및 입주계획서 |
| 비규제지역 개인 매수 | 실제 거래가격 6억원 이상 |
| 조정대상지역 | 주택 매매가격 관계없이 계획서 제출 |
| 투기과열지구 | 계획서와 증빙자료 모두 제출 |
| 토지거래허가구역 | 2026년 강화 규정과 허가·신고 관계 확인 |
| 법인 주택 매수 | 금액·지역과 관계없이 계획서 제출 |
| 신고 기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 |
| 주요 자기자금 | 예금·주식 매각·증여·상속·부동산 처분 등 |
| 주요 차입금 | 금융기관 대출·임대보증금·가족 차입금 등 |
| 금액 작성 | 자금조달계획 합계와 매매대금 일치 |
| 증빙자료 | 계좌·소득·매각·차입·증여 증빙 등 |
| 온라인 제출 | 국토교통부 부동산거래관리시스템 |
| 최종 확인 | 계약일·지역 지정·증빙 의무·신고 완료 여부 |
✅ 주택 매매 자금조달계획서 최종 제출 체크리스트
□ 매매계약 체결일을 확인했나요?
□ 실제 주택 거래가격을 확인했나요?
□ 주택 소재지가 규제지역인지 확인했나요?
□ 토지거래허가구역 지정 및 허가 대상 여부를 확인했나요?
□ 계획서 외에 증빙자료 제출 의무가 있나요?
□ 예금잔액증명서와 거래내역을 확보했나요?
□ 주식·가상화폐 매각대금 증빙이 필요한가요?
□ 부모 자금을 증여와 차입으로 정확히 구분했나요?
□ 기존 주택 매각대금과 실제 입금액을 확인했나요?
□ 대출 예정액과 실제 승인 가능액을 구분했나요?
□ 공동명의라면 각 매수인의 실제 부담액을 확인했나요?
□ 자금조달계획 합계가 매매대금과 일치하나요?
□ 실제 자금 지급방식과 입주계획을 작성했나요?
□ 계약금 지급 증빙과 계약서 사본을 준비했나요?
□ 계약 체결일부터 30일 이내에 접수했나요?
□ 신고 완료 화면과 접수번호를 보관했나요?
주택 매매 시 자금조달계획서를 제출해야 하는지는 주택의 거래금액과 소재지, 매수자의 유형을 기준으로 확인해야 합니다. 일반적인 개인 매수자는 비규제지역의 6억원 이상 주택을 취득하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역 주택을 거래하는 경우 제출 의무가 발생합니다.
투기과열지구에서는 계획서와 함께 예금이나 대출 관련 증빙자료를 제출해야 합니다. 특히 2026년에는 토지거래허가구역의 자금조달 증빙 의무가 확대되었으므로 계약일과 주택 소재지의 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다.
자금조달계획서를 작성할 때는 자기자금과 차입금을 나누어 적고, 자금조달 항목별 합계가 실제 매매가격과 일치하도록 작성해야 합니다. 예금과 주식 매각대금, 증여금, 부동산 처분대금, 금융기관 대출 등은 각각 해당 성격에 맞는 항목으로 구분해야 합니다.
부모에게 받은 돈은 실제 증여인지 차용인지 구분하는 것이 중요합니다. 또한 공동명의 주택은 매수인별 실제 부담액을 확인하고 대출금이 아직 확정되지 않았다면 증빙 가능한 자료와 사유서 제출 가능 여부를 확인해야 합니다.
제출 기한은 잔금일이나 등기일이 아니라 매매계약 체결일부터 30일 이내입니다. 공인중개사가 거래신고를 진행하는 경우에도 매수자는 본인의 자금출처와 입주계획이 사실대로 작성되었는지 점검해야 합니다.
결국 주택 매매 자금조달계획서를 준비하는 가장 중요한 순서는 '매매가격·계약일 확인 → 규제지역 지정 확인 → 증빙 의무 판단 → 자금출처별 서류 확보 → 계획서 금액 합계 점검 → 계약 후 30일 이내 제출 → 접수 완료 확인'입니다. 거래 전에 준비하면 신고 지연과 자금출처 소명 과정의 혼란을 줄일 수 있습니다.
참고 자료 및 공식 사이트
국가법령정보센터 - 부동산 거래신고 등에 관한 법률·시행령 별표 1·시행규칙 별지 제1호의3서식
대한민국 정책브리핑 - 2026년 부동산 거래 관리 강화, 자금조달계획서·증빙 의무 변경
국토교통부 부동산거래관리시스템 - 온라인 거래신고 및 자금조달계획서 제출
관악구청 - 부동산 거래신고 대상·30일 기한·규제지역 주택 자금조달계획서 안내
국토교통부 - 주택시장 대책·규제지역 지정 및 부동산 거래신고 관련 공고 확인
정부24 - 예금 외 소득·증명 자료 등 관련 행정서류 발급 서비스 검색
※ 이 글은 2026년 10월 기준 부동산 거래신고 제도와 공식 정책 안내를 참고해 작성한 일반적인 법률·부동산 정보입니다. 자금조달계획서 제출 의무와 증빙자료 제출 범위는 계약 체결일, 주택의 소재지, 규제지역 지정·해제 현황, 토지거래허가 대상 여부, 매수자 유형 및 거래 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 2026년 2월 10일부터 적용되는 거래신고 강화 규정이 이전 계약에 동일하게 소급 적용된다고 단정해서는 안 됩니다. 개별 거래의 제출 의무와 서류 면제·중복 제출 여부는 매수할 주택 소재지의 관할 시·군·구청에 확인하시기 바랍니다. 부모 자금의 증여·차용 구분과 공동명의 취득 등에 따른 세금 문제는 세무사 등 전문가에게 별도로 상담하는 것이 좋습니다.